Chaque année, tel un rituel, vient le moment de remplir votre déclaration de revenus. Bien que la date limite soit passée, vous avez toujours la possibilité de la corriger jusqu'à début août 2020 si vous avez effectué votre déclaration en ligne.
Si vous êtes propriétaire bailleur vous devez y renseigner le montant de vos revenus fonciers. Quel régime choisir, quelles charges sont déductibles… ? Plusieurs questions sont à se poser avant de déclarer vos revenus fonciers ! Par ailleurs, en 2020, il existe une spécificité à connaître concernant les travaux réalisés… Vérifions ensemble si vous n’avez rien oublié !
Déclaration des revenus fonciers : de quoi parle-t-on exactement ?
Les revenus fonciers sont tout simplement les gains que vous percevez grâce à votre patrimoine immobilier. Cela concerne principalement les loyers que vous recevez de la location d’un ou plusieurs de vos logements non meublés. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison comme d’un local professionnel ou d’un entrepôt.
D’autres recettes entrent dans la catégorie des revenus fonciers : les revenus des immeubles, les droits relatifs à ces immeubles, les droits immobiliers et les produits accessoires.
En tant que contribuable, vous devez déclarer à l’administration fiscale tous ces revenus dans la catégorie revenus fonciers.
Attention, les revenus générés par la location de biens meublés sont à déclarer en tant que revenus commerciaux.
Régimes d’imposition : réel ou micro-foncier ?
Les montants que percevez de votre patrimoine immobilier doivent donc apparaître sur votre déclaration d’impôts. Celle-ci peut se remplir de deux manières différentes. Vos revenus fonciers peuvent être déclarés selon le régime réel ou le régime micro-foncier. Pour choisir la bonne option et savoir lequel est le plus intéressant pour vous, quelques calculs s’imposent.
Le régime micro-foncier :
Optez pour ce régime si vos revenus fonciers ne dépassent pas les 15 000 € bruts par an. Un abattement de 30 % englobant toutes vos charges s’appliquera automatiquement sur vos revenus locatifs. 70 % des loyers encaissés seront alors retenus et soumis au barème de l’impôt sur le revenu. C’est un régime simplifié, qui vous demande peu de calculs.
Le régime réel :
Vous pouvez choisir le régime réel si vous constatez que vos charges sont supérieures à la déduction forfaitaire de 30 %. Mais attention vous vous engagez pour une période de 3 ans dans ce système d'imposition, aussi, avant de vous décider, il convient de vérifier si les deux années suivantes les charges seront toujours supérieures à l'abattement légal et que vous ne perdrez pas d'argent.
Par contre, le régime réel est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent les 15 000 € bruts par an. Ici, vous devez déclarer tous vos frais et charges réelles inhérentes aux biens loués.
Que vous utilisiez l’un ou l’autre des deux régimes, le montant annuel à déclarer comprend systématiquement le montant des loyers hors charges que vous avez réellement encaissés au cours d’une même année civile. Les recettes que vous percevez en avance ou en retard, doivent également être déclarées, même si elles ne correspondent pas à l’année civile écoulée.
Quelles sont les charges déductibles ?
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez déduire certaines charges pour définir la somme que représentent réellement vos revenus fonciers imposables. Comme par exemple :
- Les frais de gestions (agence immobilière, syndic, concierge).
- Les intérêts d’emprunt de votre prêt bancaire pour l’achat du bien ou pour des travaux.
- Les provisions pour charges de copropriété.
- Les dépenses liées à l’entretien et à la réparation ou à l’amélioration de votre logement mis en location.
- Les primes d’assurances (assurance emprunteur, assurance propriétaire non-occupant, garantie des loyers impayés).
- Les impôts et taxes de vos biens en location.
- Les frais de procédure pour tout litige en lien avec le bien en location.
Ces dépenses sont à soustraire du montant de vos revenus bruts foncier, avant le calcul de l’impôt. Rappelez-vous que cela concerne uniquement le régime d’imposition réel. Si vous avez optez pour le régime micro-foncier, toutes ces charges sont comprises dans l’abattement de 30 %.
Revenus fonciers : comment déduire les travaux ?
Les dépenses réalisées pour la plupart des travaux engagés peuvent être déduites du montant des loyers perçus. Il peut donc être interessant de faire des travaux de rénovation lors d'un investissement immobilier.
Les dépenses déductibles concernent :
- Les travaux de réparation et d’entretien des biens mis en location. Ces types de travaux visent à remettre ou à garder en bon état le logement. Ces travaux ne doivent pas modifier sa structure ou son équipement. À titre d’exemple, il peut s’agir de l’installation d’une nouvelle chaudière, de la réparation de la toiture ou d’un ravalement.
- Les travaux d’amélioration apportent une valeur ajoutée au logement. C’est-à-dire, un nouvel équipement ou un nouvel élément destiné à améliorer le confort. Comme par exemple l’installation d’une nouvelle cuisine ou d’un chauffage central. À noter que ces travaux sont déductibles uniquement s’il s’agit d’un bien habitable (les locaux professionnels ou commerciaux ne sont donc pas concernés).
Afin de pouvoir déduire ces travaux, ceux-ci doivent être effectués par des professionnels dont les factures doivent notifier la fourniture du matériel ainsi que la pose.
Les travaux d’agrandissement, de reconstruction et de construction ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Attention en 2020 : répercussion de l’année blanche !
En règle générale, les travaux sont déductibles l’année de leur paiement. Néanmoins, en 2018, le prélèvement à la source a été mis en place et les revenus n’ont exceptionnellement pas été imposés, c’est ce qu’on appelle « l’année blanche ».
En conséquence, en 2020, vous devez calculer la moyenne des coûts des travaux réalisés en 2018 et 2019. Vous ne pouvez évidemment pas reporter l’intégralité de vos travaux réalisés en 2018 avec ceux de 2019. Si vous avez fait des travaux en 2018, 50 % des frais engagés seront déductibles sur vos loyers perçus en 2019. Si vous avez réalisé des travaux en 2019, 50 % des coûts (et non 100 %) seront déductibles sur vos loyers perçus en 2019. Peu importe que vous ayez fait ou non des travaux en 2018.
Seuls les travaux d’urgence et les travaux sur immeuble acquis en 2019 seront imputables à 100 %.
Pour vous aider à déclarer vos revenus locatifs, retrouvez plus d’informations sur : http://impotsurlerevenu.org/declaration-de-revenus-fonciers-2044/i2-92.php.
Pour toute autre question, n’hésitez pas à contacter notre équipe d’experts de l’immobilier et de la finance. Nous sommes à votre écoute et vous proposons un accompagnement sur mesure dans tous vos projets d’investissement immobilier.