En cette période d’incertitude économique et de climat morose, nul n’est à l’abri du chômage ! Si vous êtes propriétaire bailleur et accusez une baisse de vos revenus suite à la perte de votre emploi, vous vous posez certainement beaucoup de questions quant à la meilleure façon de gérer cette situation financière, particulièrement inconfortable… Dans ce contexte, en tant qu'investisseur, est-il plus judicieux pour vous de vendre ou bien de conserver votre investissement immobilier locatif ? Voici quelques éléments de réponse.
Propriétaire bailleur au chômage : faites le point !
Face à la perte d’un emploi, de nombreux emprunteurs se retrouvant au chômage s’inquiètent de savoir comment rembourser leurs mensualités de crédit immobilier. La première chose à faire est de prendre le temps de se poser les bonnes questions :
- S’agit-il de difficultés passagères ou durables ?
- Quel est votre budget mensuel et quel est le montant de vos dépenses ?
- Le loyer que vous percevez de la location de votre logement vous permet-il de couvrir totalement les mensualités de votre crédit immobilier.
Bien que votre logement puisse être loué depuis un certain temps, pour beaucoup de raisons, il est possible que vous ne vous y retrouviez pas complétement financièrement.
Mais avant de prendre une décision hâtive, il est important que vous fassiez le point sur la rentabilité court/moyen-long terme de votre investissement. Pour cela, n'hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez que l'on vous effectue une étude gratuite de votre situation financière et fiscale actuelle.
Solutions pour éviter de vendre son bien locatif en cas de chômage
Si les difficultés financières que vous rencontrez sont ponctuelles, sachez que des solutions existent pour ne pas avoir à revendre votre bien immobilier.
Pour cela, n’hésitez pas à contacter votre conseiller bancaire afin qu’il vous expose toutes les options possibles :
Le report des échéances
Votre établissement bancaire peut vous proposer deux options pour vous soulager du paiement de vos mensualités :
Le report partiel
Vous pouvez demander à votre banquier de baisser vos mensualités jusqu’à 30 % pour une période minimum de douze mois. Il est également possible de négocier avec lui un délai inférieur.
Le report total
Si vous choisissez le report total de vos mensualités, celles-ci peuvent être décalées d’un à douze mois en fonction de votre contrat. Tous vos paiements seront reportés à la fin de votre prêt, c’est-à-dire : le capital, les intérêts et parfois même l’assurance de prêt. En conséquence, le capital restant dû augmentera ainsi que les intérêts. Comprenez que les intérêts génèrent d’autres intérêts. Le coût global de votre crédit augmentera et le remboursement de votre prêt pourra in fine être rallongé de plusieurs mois.
Le report de vos mensualités peut donc engendrer un surcoût important. Prenez donc bien le temps de peser le pour et le contre. Opter pour la modulation partielle de vos paiements est peut-être la meilleure alternative.
La garantie perte d’emploi d’une assurance de prêt
Lors de la souscription de votre prêt immobilier, votre banquier vous a peut-être proposé de prendre une garantie de perte d’emploi en plus de l’assurance décès invalidité obligatoire. Cette garantie signifie que si l’emprunteur perd son emploi, l’assurance prendra le relais dans le remboursement des paiements mensuels du crédit immobilier.
Pour qui ?
Cette garantie est accessible uniquement aux salariés en CDI ayant une ancienneté d’au minimum 6 à 12 mois dans leur entreprise actuelle. Par ailleurs, les souscripteurs ne doivent pas dépasser une certaine limite d’âge allant de 50 à 65 ans en fonction des banques.
Quelles conditions ?
Pour en bénéficier, la perte d’emploi ne doit pas être volontaire. Cette assurance prend en charge uniquement les personnes licenciées et indemnisées par Pôle Emploi. Dans tous les autres cas, la garantie ne fonctionne pas.
De même, il faut savoir que la prise en charge du relais des paiements par la garantie n’est pas immédiate, mais s’enclenche au bout de deux périodes : la carence et la franchise. Ainsi, l’emprunteur ne pourra en bénéficier qu’après un délai allant de 9 à 21 mois…
Enfin, le montant de prise en charge des paiements n’est pas toujours total, cela varie en fonction des assureurs. Quant à la durée de la prise en charge des mensualités sur une même période d’inactivité, elle ne dépasse pas 18 mois.
Quel coût ?
Les offres de garantie perte d’emploi sont multiples et diffèrent d’un assureur à un autre, aussi, il est difficile de déterminer précisément un coût. Il peut représenter un certain pourcentage du montant du capital emprunté (entre 0,3 et 0,7 %) ou être calculé en fonction du montant des mensualités (1 à 7 %). Le coût de cette assurance n’est donc pas négligeable !
En conclusion, pensez à bien vérifier les exclusions de votre contrat d'assurance et contactez directement votre assureur afin de vous assurer du mode de prise en charge de votre garantie perte d'emploi pour ne pas être pris de court.
Les règles à respecter pour vendre son achat locatif suite à une perte d’emploi
Vous avez décidé de revendre votre investissement locatif, dès lors deux options s’offrent à vous : revendre le logement libre et donner congé au locataire ou bien revendre le logement occupé.
Donner congé au locataire
Tout d'abord, dans le cas où vous souhaitez revendre votre bien, si celui-ci est loué en nu, sachez que votre locataire est prioritaire pour l’achat de votre bien. Vous devrez lui proposer un prix de vente pour votre logement. S’il souhaite se positionner, il devra vous répondre dans les deux premiers mois du préavis que vous lui aurez envoyé au préalable. Cela s’appelle le droit de préemption.
Ensuite, dans le cas où le locataire ne souhaite pas donner suite, vous devrez respecter certaines règles avant de pouvoir le mettre en vente.
Premièrement, si ce logement constitue la résidence principale de votre locataire, la loi détermine trois motifs de congé valables :
- La reprise « personnelle » du logement
- La vente
- Un motif légitime et sérieux
Deuxièmement, sachez qu’il n’est pas possible de cesser le bail à n’importe quel moment ! Vous ne pouvez donner congé au locataire qu’à l’échéance du contrat, c’est-à-dire une fois tous les trois ans en location nue et une fois par an en location meublée.
Concernant le délai de préavis, il est de six mois avant l’échéance du bail en location nue et de trois mois pour de la location meublée. Celui-ci doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Dès réception du courrier ou dès la visite de l’huissier, le préavis commence.
Vendre son logement occupé
Dans le cas d’une perte d’emploi et de difficultés financières, le propriétaire bailleur peut se retrouver pressé de vendre son logement… Aussi, il n’est pas toujours possible de respecter le délai de préavis si l’échéance du bail est trop lointaine. Dans ce cas, vendre son logement déjà loué est tout à fait possible. Vous devrez tout de même informer votre locataire de vos démarches, afin de pouvoir programmer avec lui des créneaux de visites et ainsi faciliter la future vente.
Taxe sur la Plus-Value
Il est également important de noter que s'agissant d'un bien locatif, en cas de vente, vous risquez de payer une taxe sur la plus-value à l'issue de la vente.
Cette taxe dépend des éléments suivants :
- La date d'achat du bien
- Son prix d'acquisition
- Son prix de vente
- Le montant des travaux si vous en aviez effectué
- Les frais d'agence et de notaire lors de l'acquisition
Une fois la plus-value déterminée, le calcul de la taxe de 19 % s'effectue en fonction d'un barême dégressif d'abattement dans le temps. Une taxe addtionnelle s'ajoutera si votre plus-value est supérieure à 50 000€.
Vous l’aurez compris, prendre la décision de vendre ou non son investissement locatif en cas de perte d’emploi n’est pas chose aisée. La réponse à cette question se fait plutôt au cas par cas. Pour que tout se passe bien, n’hésitez pas à faire appel à l’équipe de Vision’ère Immo qui sera à même de vous faire des simulations et vous aidera à faire le bon choix.
Contactez-nous au 02 53 35 44 35 !