C’est décidé ! Vous avez pour projet d’acheter un appartement ou une maison en 2020. Depuis plusieurs années vous entendez dire que les taux des crédits immobiliers sont bas et que tous les signaux sont au vert. Mais voilà, début 2020 les conditions pour obtenir un financement ont changé et les autorités de régulation font pression sur les banques… Quelles sont les nouvelles règles pour obtenir un prêt immobilier en 2020 ? Vont-elles impacter votre projet d’investissement ? On fait le point pour vous.
Crédit immobilier : rappel du contexte
Depuis quelques années, les taux des prêts immobiliers ont fortement diminué et ont atteint un niveau historiquement bas. De la fin de l’année 2018 à 2019, le taux moyen des crédits a chuté de 1,43% à 1,13% (source : Observatoire Crédit Logement/CSA). Une situation vraiment exceptionnelle ! Les conditions d’emprunt sont donc très favorables, ce qui encourage un grand nombre de français à se lancer dans l’aventure de l’accès à la propriété.
Ce climat au beau fixe, bénéficie particulièrement aux primo-accédants, c’est-à-dire aux ménages qui souhaitent investir pour la première fois. Pour cette catégorie de la population, il est alors très intéressant d’acheter son premier appartement ou sa première maison, puisque les taux le leur permettent et que les banques ne leur demandent pas nécessairement d’apport financier.
Les établissements bancaires souhaitant attirer ces nouveaux clients, font preuve de flexibilité et accordent des crédits pouvant aller jusqu'à 35 ans avec un taux d’endettement dépassant assez facilement les 33%.
Ainsi, sur l’année 2019, la Banque de France enregistre 258 milliards d'euros de production de nouveaux crédits à l’habitat, soit une hausse 21% par rapport à 2018. Fin 2019, un tiers des ménages français rembourse un prêt immobilier, le niveau le plus élevé depuis le début des années 2000. (Source : Observatoire Crédit Logement/CSA).
Prêt immobilier 2020 : les conditions se durcissent
En fin d’année 2019, la nouvelle tombe ! Les autorités financières souhaitent davantage contrôler les conditions d’obtention des crédits immobiliers et rappellent à l’ordre les établissements prêteurs.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), organisme français qui a pour mission de veiller à la stabilité financière de la France et qui rassemble notamment le ministre de l'Économie et le gouverneur de la Banque de France, tire la sonnette d’alarme car il craint un surendettement des ménages.
En effet, un foyer sur cinq ayant obtenu un prêt immobilier l’année précédente dépassait le taux d’endettement de 33% recommandé par le HCSF.
C’est pourquoi, depuis le début de l’année 2020, il est spécifiquement suggéré aux banques de ne plus accorder de prêts immobiliers pouvant mettre en difficulté les emprunteurs.
Les règles sont strictes : le taux d’endettement des ménages ne doit pas dépasser 33%, soit un tiers des revenus mensuels nets de l’emprunteur. Par ailleurs la durée du crédit accordé, ne doit plus s’étendre au-delà de 25 ans. Des règles qui existaient déjà auparavant mais qui aujourd’hui doivent être respectées.
Nouvelles recommandations : qui est impacté ?
Ces nouvelles contraintes sont déjà appliquées par les banques depuis le début de l’année 2020. Évidemment, ce n’est pas sans répercussions sur certaines catégories de la population qui ne peuvent plus accéder à la propriété aussi facilement qu’avant.
En première ligne, on retrouve les ménages modestes et les primo-accédants. Ces jeunes actifs qui souhaitent acheter un bien immobilier ont en général un salaire moyen avec peu ou pas d’épargne.
L’année dernière, ce sont eux qui bénéficiaient de conditions d’emprunt favorables dépassant les 33% d’endettement de leurs revenus mensuels nets et empruntaient sur 25 ans et plus.
Aujourd’hui, ces dossiers ne sont plus acceptés par les banques. La part des crédits accordés sur plus de 25 ans a nettement diminué, comme recommandé par les autorités financières.
En février 2020, les emprunts bancaires de plus de 25 ans sont en baisse. On remarque également que les banques sont dans une optique de limitation des prêts et qu’elles demandent désormais aux ménages modestes et primo-accédants un apport financier.
Début 2020 : où en est-on ?
C’est un fait, en ce début d'année, il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier. D’ailleurs, des chiffres circulent annonçant que 15% des foyers finançables l’année dernière n’auraient désormais plus accès à la propriété si les recommandations sont appliquées à la lettre.
Néanmoins, la Banque de France se veut rassurante et déclare que ces statistiques sont sans fondement ! Elle rappelle également que le durcissement des conditions d’obtention des prêts immobiliers n’a pas pour but d’exclure une partie de la population, mais bien de protéger les ménages contre le surendettement.
Par ailleurs, malgré des taux sensiblement à la hausse en fin d’année passée, les taux immobiliers sont toujours extrêmement bas en ce début d’année 2020 !
D’après le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux moyen des emprunts reste stable à 1,13% en février 2020.
Les banques sont toujours libres d’étudier au cas par cas chaque situation et d’accorder des emprunts aux ménages qui dépasseraient un taux d’endettement de 33% tant que cela reste minoritaire.
Pour rappel, les établissements bancaires s’intéressent à un ensemble de critères pour octroyer un prêt. Votre stabilité professionnelle ainsi que la bonne gestion de votre budget sont prises en compte. Aussi, il est conseillé d’être titulaire d’un CDI et de travailler depuis un minimum de deux ans dans la même entreprise. Le poids de la totalité de vos crédits contractés, projet compris (immobiliers ou à la consommation), ne doit pas excéder 33% de vos revenus nets mensuels. L’objectif est de s’assurer de votre capacité à rembourser votre futur prêt. Sur le plan de vos finances personelles, la banque vérifiera dans vos relevés de compte l'absence de rejets de prélèvements, de frais de commission, de dépassement d'autorisation de découvert, etc.
Aujourd’hui, pour mettre toutes les chances de votre côté, bénéficier d’un apport personnel permet également de rassurer les banques. Découvrez notre article qui explique comment bien se préparer avant d'obtenir un crédit immobilier.
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